复旦大学EMBA教授李若山:现在是考验房企能否与时俱进的时候了

随着国内疫情趋于稳定,企业陆续复工复产,“君子知道”复旦大学EMBA人文商道沙龙的话题已从“面对突发疫情,企业当下的应对办法”探究,逐步转变为“宏观、产业经济未来走向”的探讨,希望帮助企业经营者在重新制定企业未来发展方针时梳理方向,认准大势,共建未来。

5月8日,“君子知道”复旦大学EMBA人文商道沙龙第9期的主题为“2020房地产何去何从”,探讨这一关系国计民生的重要产业。中泰证券首席经济学家兼研究所所长李迅雷、易居企业集团CEO丁祖昱为此次沙龙做了主题分享,“中国审计第一人”、复旦大学管理学院教授、深受复旦大学EMBA同学欢迎的李若山教授担任了该场沙龙的点评教授。李若山教授认为房地产行业的结构性变化很大,现在是考量房地产企业能不能跟着形势变化、进行适当的转型的阶段,包括产品转型、服务转型以及模式转型。

李若山是新中国成立以来自己培养的第一位审计学博士学位获得者,为“中国审计第一人”。现为复旦大学管理学院教授、博士生导师、上海证券交易所上市公司专家委员会委员、上海汽车、张江高科等公司独立董事,曾任复旦大学管理学院副院长,会计系及财务系系主任、教育部工商管理学科指导委员会委员、财政部会计准则委员会咨询专家、中国会计学会学术委员会委员、复旦金融期货研究所所长等职。

李若山教授以诙谐幽默的授课语言深受EMBA同学的喜爱,又有“金句教授”之称。

以下为李若山教授点评节选。

目前来讲中国房地产业已经开始结构调整,不像前几年那样,大家只要闭眼买房子,就可以数钱数到手抽筋,睡觉睡到自然醒。现在大家知道了,房子买得不好可能也是要亏的,黏在手上甩也甩不出去。经济下行,房地产也开始跟着下行。

但所有的房子不管怎么样,最后永远取决于地段,地段、还是地段,国内外莫过于此,房地产跟其所在城市人口有相当大的关系。

不同年代的人对房子观点不一样,以前有房子住就可以了,现在90后、00后希望房子有很多功能,除了居住,还希望舒适、方便等,如果房地产供应结构不能随之改变的话,房地产的需求会有很大问题。

刚才嘉宾将中国和美国很多数据进行对比

我不太赞成

美国是一个社会保障机制非常完善的国家,储蓄率极低,美国老百姓不会以自己是否拥有一套房子而感到自豪。但中国不一样,中国还在完善社会保障机制。中国老百姓要是没有一套房,他会没有安全感。所以,尽管中国住房拥有率远高于美国30%,但不代表中国房地产已经饱和了。

因为老百姓的资产中60%是房地产,这样就说他们将不会再配置房地产,而将多余资金向金融资产配置,这种说法也不一定站得住脚。因为,中国金融资产可投资、且比较稳定回报的投资项目并不多,不管股票还是基金,不确定性太大,相反房地产价格比较稳定。简单依据市盈率与租金回报率来计算,不一定科学。

REITs(房地产信托投资基金)确实可以解决房地产业融资难的问题,但中国REITs有一个大问题还没解决,就是税收问题,企业所得税、土地增值税等很多税,现在都不明确。

简单将美国REITS的回报率举例,说有高达11%的回报,这是因为美国有非常多的税收政策,中国基本上没有这个税收政策。所以REITs收益率有可能还跑不过一般的理财产品。所以,嘉宾在推荐这个产品时,最好了解一下中国的税收制度。

嘉宾在前面推崇大家去购买商业地产项目

我建议谨慎

现在“一铺养三代”的概念过去了。移动互联网改变了很多商业形态,加上前期政府拍地时,对商业地产的倾向性比较高,因为商业地产能够带来更多的税收。因此,上海许多核心地段商业地产也相对过剩,对商业地产的投资还是要谨慎一点。

中央政府坚持“房住不炒”,这个国策不会动摇,中央不希望将房地产价格炒上去,但希望交易量大,但又价格保持稳定。我们绝不能把今年一至四月份的房地产走势作为一个常态看待,1-3月断崖式下降,4月份报复性反弹,都是不正常的,但以后会慢慢恢复理性,秉承中央“房住不炒”的原则,房地产价格总的来说,稳定、稳定、还是稳定,因为居民60%的资产是房地产,如果大幅度下跌,对整个国家安全会带来很多问题,而大幅度上涨,对年轻一代来说,肯定也是灾难。所以,政府会用一切调控手段保持房地产价格的稳定。

嘉宾说房地产到了天花板,但那是总量到达

我认为结构性变化很大

现在是考量我们房地产企业能不能跟着形势变化、进行适当的转型的阶段。包括产品转型、服务转型以及模式转型。

总之,现在中央政府对房地产控制绝不会放松,不管房地产的融资方面、还是行业规模等,都抓得很紧。所以,房地产行业还是要谨慎一点,要量力而行。

复旦大学EMBA坚持为同学、校友搭建高质量的交流、沟通平台,分享嘉宾、同学、校友各自的知识与经验,这也正是复旦大学EMBA一直以来所倡导的“二人行,必有我师”的体现。